住宅ローンで家を建てるなら最低限押さえておきたい9コの基本

将来はマイホームを建てたいけど、住宅ローンの仕組みがよくわからない
貯金がゼロなんだけど、こんなボクでもマイホームは建てられるのかな?
今度家を建てるんだけど、毎月の返済額はどのくらいが適正なんだろう?

結婚をして、子供が生まれたらそろそろマイホームを考える頃なのかなと思います。
けどマイホームを建てることに不安を持っている方は多いのではないでしょうか?

この記事では住宅ローンの基本的な考え方と仕組み
どこに相談すればいいのか?毎月の返済額の適正額はいくらなのかを
詳しく解説てみました。

住宅ローンは言い方を変えれば『 特大の借金 』です。
適当にローンを組むんじゃなくて、しっかりと知識を身につけた上で
適正なローンを組んで、幸せなマイホーム生活を手に入れましょう!

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リムベアーが住宅ローンについて勉強した書籍紹介

今回はこちらの書籍を読んで勉強しました。
ボクは図書館で2013年に発売された物を読んで勉強したのですが
現在は2018年最新版が発売されてます。

住宅ローンは言い換えるならば『 特大借金 』ですからね。
しっかりと予習してから実践してきましょう。

 

 

住宅ローンの相談は相手の立場を考える

そもそも金融機関とは、住宅ローンを貸せば貸すほど収益が上がる
『利益相反』の立場にあります。
中略
不動産会社や住宅販売会社の営業担当者も
基本的には利益相反の立場になります。

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

まずは相談相手選びは大事ですよね。
相談相手を選ぶ上で大切なことってこんなことかなと思います。

売りつけようとしていないかどうか?

例えばボクは洋服屋さんの店員さんをあまり信用していません(笑)
(もちろん良い店員さんもいますよー!)
それはなぜかというと、洋服屋さんの店員さんの仕事は何か?を考えると答えは明快ですね。

洋服屋さんの店員さんの仕事
洋服を売って会社に貢献すること

もちろん一概には言えませんが、ボクに向かって言ってくる
『 お似合いですよ 』的な言葉を100%信用してはいけないってこと。

無料の保険相談所だってそうですね。
あれは無料で相談に乗りますと言って
結局は保険を販売することでの仲介料で儲けを出しているわけです。

住宅ローンの相談についても同じようなことが言えるようです。
金融機関、不動産会社、住宅販売会社の人たちって
結局は家を売って儲けるわけですよね。

そしてそれぞれの職員さんには『 ノルマ 』が課せられていたりします。
家を売れば売るほど、営業マンの成績になって
自分の給料にも影響してくるわけです。

相談する相手を間違えると、あの手この手を使って
あなたから絞り出せるだけのお金を支払わせる可能性だって十分ありえます。

相談する人を間違えるとどうなるかの例
・望んでいないのに、より高額な家を買わせられる
・望んでいないのに余計な設備を勧められる
・契約が済んだら、非協力的になる

この本では相談する相手は『 FP 』『 住宅ローン専門のコンサルタント 』
が良いと言っています。

彼らは自分たちの利益が最大になる方法を提案してくるんじゃなくて
基本的には相談者の利益が最大になるような方法を提案してくれます。

 

 

そもそも現在資産ゼロorマイナスの人は買ってはいけない

この本にはこのようなことが書かれていました。

そもそも、こんな人は家を買わない方が良い
・現在の資産がゼロ、またはマイナス。

無理をすると地獄が待っています。今は諦めてじっくりお金を貯めましょう。

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

当たり前のようなことなのですが、このように書くってことは
資産ゼロ、借金があってもマイホームを建てようとする人がいるってことなのかと思います。

現在資産がゼロ、もしくはマイナスってことは
家計が健全ではないといえますよね。
『 収入 = 支出 』になってしまっているわけです。
もしくは『 収入 < 支出  』

この状態は家計管理がうまくできていないってこと。
こんな状態で『 特大の借金 』をしてしまっては
きっと本書に書かれている通り『 地獄 』が待っていますよね(汗)

脅すわけではありませんが、以前マイホームローン破綻について記事にしましたので
こちらもぜひ見てみてください。
関連記事:マイホームローン破綻の現実を知ることで見える5つのこと

マイホームを建てたいけど貯金がない

これは審査のゆるい銀行を探す合図ではなくて
家計管理に本腰を入れる合図かなと思います。

これを機に家計管理を勉強していきましょう。
そして家計を健全な状態に立て直してから
マイホームを建てることが、今後の人生を豊かにする方法かなと思います。

家計管理についてはこちらの記事をよかったら参考にしてみてください。
関連記事:見栄っ張りは貧乏への近道です!見栄っ張りをやめるたった一つの方法
関連記事:結果の出る家計管理方法はこれ!赤字家計を黒字化する5つのコツ

 

 

固定金利と変動金利について

固定金利

ローン申し込み時の金利が返済終了まで変わらず適用される
固定金利も『 段階金利 』というものもあるようです。

段階金利ってなに?
当初期間とその後の金利があらかじめ決まっていること

住宅ローンの商品には『 ◯年固定 』というような名称の住宅ローンがあるけど
これは◯年の固定期間が過ぎたら金利が変動するため
『 変動金利 』に含まれます。

 

 

変動金利

金利が6ヶ月ごとに変動する。
金利上昇リスクが伴っているので、常にチェックして
最悪の場合「 条件変更 」や「 借り換え 」をする必要がある。

これらの行動ができる人でないと変動金利の恩恵を受けることは難しいようです。

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フラット35って何?

フラット35とは、独立行政法人である
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間の金融機関が提供している
住宅ローンのこと。

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

フラット35の基本情報
・金利 固定金利
・融資金額 最大8,000万円
購入価格(または建設資金)の100%
(ただし融資割合が90%超の時は高い金利となる)

・返済期間 最長35年(完済時の年齢は80歳以下)
・融資条件 ・本人が住むための住宅であること
・申込日現在70歳未満であること
・購入価格(または建設資金)が1億円以下であること

・保証人や保証料は不要
・繰上げ返済の手数料は無料

僕が図書館から借りてきた2013年発行の本には
『 今最もお得な住宅ローンの一つ 』として紹介されています。

 

 

貸してもらえる最大を借りるのはキケンです。

銀行に行ったら〇〇円なら貸してくれるらしいから、それくらいの家建てよう

これめちゃめちゃキケンです!
しっかりとした計算の元その額が出てきたのなら問題ないのですが
銀行って相談者の生活コストまでは把握してませんよね。
銀行はあくまで、年収とか勤続年数とかで決定します。

なので銀行が貸してくれる満額を借りて家を建てるって超キケンなんです。
返済できるって根拠がないですからね。
マイホームの予算はしっかりとした計算のもと導き出しましょう。

『借り入れできるお金』と『返済できるお金』を混同してはいけない

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

 

 

キケンの少ない月額返済額の考え方

この本ではこのように紹介されています。

月返済額+固定資産税+修繕積立金=現在の家賃

逆にキケンな考え方はこんなこと。

(現在の家賃+固定資産税+修繕積立金)=月返済額 

ランニングコストも月の返済額に盛り込んで予算を設定するってことですね。
そして返済比率は25%以下がベストでしょう。
それ以上は破綻リスクが上がります。
破綻しないまでも、ローン返済のために生活が困窮するリスクがありますからね。

 

 

住宅ローンの返済方法

元利均等返済

 

毎回の返済額(元本と利息の合計額)が一定の返済方法です。

返済期間の当初は利息部分が大きく
返済期間が経過するとともに元本部分が増える

元利均等返済のメリット
返済計画が立てやすい
元利均等返済のデメリット
返済当初は利息の割合が多く、元金がなかなか減らない

 

 

元金均等返済

 

毎回の返済額のうち、元本部分が一定となる返済方法です。

返済期間が経過するにつれ、利息を含めた毎回の返済額が減少していく
総返済額は元利均等返済の方が大きくなる。

元金均等返済のメリット
総返済額が少なくなる
元金均等返済のデメリット
返済当初の返済額が多くなる

総返済額はこうなります。

元利均等返済 > 元金均等返済

 

 

住宅ローン審査に落ちる人の特徴

この本には住宅ローン審査に落ちる人の特徴が書かれています。

カードローン、フリーローン、キャッシング、消費者金融などからの借り入れの合計額が年収の3分の1以上あると、そもそも審査の土俵にすらあげてもらえません。

マイホームを建てたいなと思ったら
まずはこのような借金を完済することが肝心ですね。
そして返済を滞らせてしまうとあなたの信用情報に傷がつきますので
滞りなく返済できる返済計画が重要です。

 

 

予算を決めてから家を見にいくことが重要です

そしてこの本で一番重要としていることがこちらです。

真っ先に土地や家を見に行かない

予算の見当をつけるべく住宅展示場に出掛けたり
不動産会社に出向いたりすると、そこから歯車が狂い始めます。
素敵な住宅を目にすれば、多少、値が張ってもつい購入したくなるものです。

そこへ現れた営業マン。きっと彼は、あなたの年収を聞いて
「 お客様なら十分に買えるお値段です 」というでしょう。
それを真に受けて、あれこれ夢ばかり膨らませていくと
いつの間にやら自ら予算アップに加担しているという事態になりかねません。

気づけば、身の丈を超えた住宅ローンを組んでいるーーーということです。

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

冒頭でも紹介したように、営業マンの仕事はより高額な家を販売することです。
そこにあなたの家を建てた後の生活を考慮に入れている営業マンは少数派でしょう。
そんなことよりも自分の営業成績、会社の利益を優先させるわけです。
(もちろんそんな人ばかりじゃないです。と願いたい!)

家計管理でも『 予算 』ってものすごく重要です。
例えば食費の予算を『 月3万円 』と決めてしまう。
あとは3万円以内でやりくりをしていく。
これが予算を決めずに闇雲にやると必ず失敗します。

住宅ローンも同じということですね。
予算を決めていかないとありとあらゆる誘惑が飛び交う
住宅展示場の罠にかかってしまうってことですね。

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その他の費用の落とし穴

例えば2,500万円の住宅を購入したいと思っても
現実には2,500万円では買えません。
おそらく最終的には3,000万円近い金額が必要になるでしょう。

『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』より引用

 

住宅の費用の他に『別途工事費』や『諸費用』が必要になってくるとのこと。

別途工事費
・地盤改良
・給排水や電気の引き込み工事
・外交の工事など
諸費用
・手続きや登記にかかる費用
・税金
・保証料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・地鎮祭・上棟式費用
・引越し費用など

これらの費用は基本的に本体工事費には含まれず
別途かかってくるということ。
そしてこれらの費用は最大で25%近くになるようです。

1,000万円としたら250万円ってことですかね。
これは大きいですね(汗)
計算に入れとかないとあとあと愕然としちゃう金額ですね。

この最大で25%の費用を計算に入れて
予算を考えないといけないってことですね。

 

 

マイホームを建てたいと思ったらまず『家計管理能力』を磨こう

住宅ローンは『 特大借金 』です。
大きな借金を返済しつつ、生活を豊かにする必要がありますよね。
そのためにもぜひ『 家計管理能力 』を身につけましょう。

家計管理能力を身につけることができれば
ローン破綻リスクを半減させることができるし
返済に追われない余裕を持った生活が実現できるようになります。

ベストなマイホームへの流れは以下のようなイメージ

ベストなマイホーム購入の流れ
・収支を把握して貯蓄体質になる

・リスクに対応できるだけの現金を持つ

・身の丈にあったマイホームを建てる

・さらに貯金を増やしつつ円滑な返済をする

・ローン残高と資産残高が=以上になる

関連記事:お嫁に行く前に身に付けたい!家計管理力を身につける9つのポイント
関連記事:あなたは大丈夫?家計が苦しい!を脱出する10のポイント徹底解説

 

 

まとめ

最後にボクは実は『 賃貸派 』です。
マイホームを建てるつもりはありません。
その辺の考え方については別記事で詳しく解説しています。
参考記事:30代のボクがマイホームを建てない5つの理由

ただし、決してマイホーム派を否定しているわけではないんです。
ボクは熟考した結果が賃貸派だということですね。
この熟考の結果がマイホームならボクは迷わずマイホームを建ててたことでしょう。

大切なのは『 しっかりと考えること 』です。
周りに流されず、見栄を張らず、身の丈にあった計画の元
マイホームを建てること。

これが大切かなと思います。
あなたが今後マイホームを建てようと思っているなら
しっかりと知識を身につけて、適正なローンを組み
幸せなマイホーム生活を手に入れましょう!

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました!

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